Problemas con su contrato de arrendamiento? nosotros le ayudamos

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Tomado de: http://www.eltiempo.com/archivo/documento/CMS-16550671

Conozca qué debe hacer si tiene problemas con su arrendatario porque lleva varios meses sin pagarle el arriendo y no quiere entregarle su propiedad.

Para este caso existe un trámite que le permite dar por terminado el contrato de arrendamiento, recuperar el inmueble que tenía arrendado e incluso obtener el pago del dinero que le deben.

Este procedimiento no tiene costo y no requiere abogado. Sin embargo, los Centros de Conciliación particular tienen unas tarifas establecidas por la prestación de sus servicios. (Lea además: Si lo compró y ya no lo quiere, sepa cómo reclamar su dinero)

¿A dónde ir?

Casa de Justicia
Centro de conciliación
Centro de convivencia ciudadana
Conciliador en equidad
Defensoría del Pueblo
Notaría
Personería Municipal

¿Qué debe hacer?

Existen varias acciones de los arrendatarios que son consideradas incumplimientos: no pagan el arriendo, les cortan los servicios públicos por falta de pago, tienen problemas de convivencia con los vecinos, etc. (Además: ¿qué puede hacer si tiene un problema con un vecino?)

La primera opción que se recomienda esintentar un acuerdo entre las partes o a través de un centro de conciliación, centro de convivencia, conciliador en equidad, Defensoría del Pueblo o una notaría. Igualmente, podrá acudir al personero municipal.

También puede dar por terminado el contrato de arrendamiento. Para esto, el arrendador deberá argumentar la situación de la terminación del contrato, indicando la causa de incumplimiento exacta (artículo 22, Ley 820 de 2003) y solicitar la entrega del inmueble.

Esta comunicación o aviso no tiene ninguna formalidad especial, pero se recomienda hacerla por escrito a través de una carta de terminación de contrato, que sirva de prueba en posibles procesos judiciales para recuperar el inmueble. Una vez comunicada la terminación, se puede llegar a un acuerdo o conciliación en relación con la fecha de entrega del inmueble y el pago de lo que se deba.

¿Cómo exigir la entrega del inmueble?

Si terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, es posible presentar demanda civil para que un juez ordene la devolución del inmueble arrendado y el pago de los daños ocasionados, pero es necesario haber intentado antes la conciliación ante un Centro de Conciliación, personería o notaría.

La demanda deberá presentarse ante el juez civil de donde vive la persona que se demanda o ante el juez de pequeñas causas sin necesidad de abogado, cuando el valor de lo que se reclama en la demanda no supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Si el juez ordena la devolución del inmueble, para poder cobrar el dinero o los arriendos que aún se deban, es posible solicitarle al mismo juez que se inicie un proceso ejecutivo para ordenar el pago. (Lea acá: cómo hacer para que le paguen una deuda)

Tenga en cuenta…

Si el reclamo es por el no pago del arriendo, la persona demandada no será escuchada por el juez sino hasta que demuestre que efectuó el pago. De no hacerlo no podrá presentar sus argumentos o pruebas y se tendrá como válido lo afirmado por el demandante.

Y si, por el contrario, el arrendatario alega la no existencia de un contrato, no estará en la obligación de consignar y deberá ser escuchado por el juez, quien tomará la decisión frente al conflicto.

Por ley, el arrendador cuenta con una garantía y el derecho de retener las cosas y muebles que el arrendatario tenga en el inmueble, hasta que se pague la deuda. No obstante, si va a hacer uso de este derecho asegúrese de no disponer de artículos personales del arrendatario, como ropa, documentos, etc.

El derecho de retención también aplica para el arrendatario cuando el arrendador le debe dinero por concepto de mejoras necesarias que debían ser cubiertas por él. El arrendatario podrá, al momento de terminar el contrato, seguir utilizando el inmueble hasta que el arrendador le pague lo que le debe.

El arrendador puede no renovar un contrato de arrendamiento que lleve más de cuatro años o darlo por terminado en cualquier tiempo durante las prórrogas, a pesar de no existir un incumplimiento del arrendatario o no necesitar el inmueble para su propia vivienda o para repararlo o entregarlo por venta, es decir, cuando la causa es la sola voluntad del arrendador.

Y si necesita vivir en el apartamento que arrendó

Cuando el dueño necesita el inmueble para su propia vivienda, siempre que sea por un año o más; cuando se necesita reparar o realizar nueva construcción o porque se vendió el inmueble y debe ser entregado al comprador. Para estos casos existe un trámite que le permite no renovar y dar por terminado el contrato a la fecha de vencimiento y recuperar el inmueble que tenía arrendado.

¿Qué debe hacer?

El arrendador deberá enviar una carta de comunicación o aviso al arrendatario tres meses antes del vencimiento del contrato, a través de una empresa de mensajería autorizada.

Como medio de garantía de la condición de los seis meses, el arrendador deberá pagar una caución (en dinero, a través de un banco o de una compañía de seguros) a favor del arrendatario por un valor igual a seis meses de arriendo, la cual se hará efectiva si no se cumple la condición.

Para las anteriores situaciones, una vez comunicada la terminación,se puede llegar a un acuerdo con el arrendatario en relación con la fecha de entrega del inmueble y el pago de lo que eventualmente deba, acuerdo que puede realizarse directamente entre las partes o a través de un centro de conciliación, centro de convivencia, conciliador en equidad, Defensoría del Pueblo o notaría.

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